「分譲マンション」について考えてきたこと

＊責任感をもって、仕事しないとね。まずは勉強、そして発言。

１
　分譲マンションについて、過去、考えてきたこと。
　http://songjing55.cocolog-nifty.com/20022010/cat23591243/index.html

２
　平成２２年７月、国税不服審判所の国税審判官に任官する前のブログから、分譲マンションについて考えたことを綴ったものです。
　読み返してみても、考えはほとんど変わりません。
　
　管理組合は、つまりは分譲マンションの所有者、住人は、管理組合として大きなお金を扱いながらも、「分譲マンション管理」についての情報・経験に乏しく、最悪な管理会社、フロントマンから、適当に騙されて，お金をむしりとられやすい「カモ」となりやすい「消費者」です。
　
　まずは、輪番とはいえ、役員になった以上は、それなりのレベルの責任感をもって、勉強して、理事者らが立ち向かう必要があります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（おわり）
＊確か、ロサンゼルスの裁判所の建物。2012年、ロサンゼルスを旅したとき、裁判傍聴に行きました。
　アメリカの社会のように、戦っていかないと舐められるよ。で、結局、肝心なときにお金がたりなくなる、借金マンションになるかも。
　その時は。絶対に。訴えるのよ。誰を？

「管理組合の役員の義務」〜マンション管理の「経営感覚」

１　
　平成２６年１１月１７日の日経朝刊の、とあるマンション管理会社の広告。
　書いてある内容はいい内容ですした。

　「管理組合の役員の義務」意識していますか？

２
　そうです。
　輪番で回ってきたからといって、マンション管理会社のフロントマンが伝える情報を鵜呑みにしているだけでは、マンション管理組合、住人ら全員の財産を危機にさらします。
　伝えられた情報が、「事実」なのか、あるいはフロントマンの悪意ある「誤導」なのかを判断する力が求められます。
　間違ったとしても、軌道修正をする懸命さ。
　無償での仕事であっても、法的な「義務」が生じてきます。
　フロントマンの話を鵜呑みにせず、自ら勉強し、チェックする「義務」が生じています。

３　
　それはまるで、会社の経営者と同じ舵取りが求められるものです。
　区分所有者は、大勢の株主です。株主全員での会社経営はできません。そこで、取締役らに舵取りを委ねるのです。
　
　合人社の広告、いいことを言っています。合人社を持ち上げるつもりはさらさらありませんが。
　「分譲マンションの運営で大切な事は 『組合の公益を重視した経営感覚』です。」
　そうです。
　経営感覚。
　輪番でなったにすぎないから。無償のボランティアだから。
　それでは、本当にマンションの財政を危険にさらし、損害を負わせたとき、弁解にはなりません。
　無知は罪となります。
　勉強が必要です。

　そして。本来、情報・経験が豊富とは言えない理事らをそういった面でサポートするのがマンション管理会社のフロントマンの法的役割です。
　これが果たされていない、むしろ誤導しているといった場合、マンション管理組合に損害が生じた場合、法的責任が問われるでしょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（おわり）
＊マンション管理会社のフロントマンの仕事ぶり、住人が監視しています。

　

機械式駐車場とマンション管理組合との危険な関係

＊この機械式駐車場が、途中で動かなくなり、すぐに修理がなされず、その間、子どもが転落し負傷を負ったといった事故があったときのマンション管理組合の責任はいかに、といったことを想像すると、リスク管理がまったくなされていないという状態に眩暈がします。管理組合会計から賠償負担としたとても、あるいは保険が利いたとても、適切な助言をしなかった管理会社の法的責任はいかに？！

１

　マンション管理組合が賃貸人となって、区分所有者に対して、駐車場を貸していることがよくあります。分譲マンション建設の際には、一定の台数の駐車場の確保が義務付けられていてることによります。

　この「駐車場」と管理組合との関係について、法律をよく知らない人などは、大きな勘違いをしていることが多いのではないかと思われます。

　つまり。

　「使わせてあげているのだから、その管理は借りて使っている人が自分でしなさいよ。」

　というものです。

２

　大きな間違いです。

　使っている人が、タダで、無償で借りて、マンションの敷地、特に、機械式などはその設備を使わせてもらっているのならば、その通りです。

　しかし、もちろん無償ではありません。

　借りている区分所有者は、一定額の、近隣の駐車場賃料に比例した金額を「賃料」として毎月、支払っています。

　誰に対して支払っているのか？

　もちろん、「マンション管理組合」に対してです。

　つまり、貸主であるマンション管理組合は、賃借人に対し、法律上、賃貸人としての責任が生じるのです。

　賃貸人としての責任とは何か？

　民法６０１条　賃貸物の使用及び収益を賃借人にさせること

　です。

　賃借人が賃借物の使用をできなくなったら、それは賃貸人の責任となり、債務不履行責任を問われます。賠償金請求をされます。

３

　マンション管理組合と駐車場、特に機械式駐車場でみた場合。

　

　最悪なのは、マンション管理組合において、毎月、相当額の機械式駐車場からの賃料収入がありながら、当該、収入において、機械式駐車場を使用させる債務を履行するための費用、つまり管理補修費用の積み立て等がなされていない場合です。

　青空駐車場であれば、それほど駐車場のための管理費は要しません。

　

　しかし。機械式駐車場は場合は？！

　機械ですので、それなりのメンテナンスが必要ですし、耐用年数があります。

　一般に言われていのは、耐用年数１５年です。

　そして、パレットの取り替えとなると、一台あたり１００万円ほどを要するとされています。

　

　このような機械式駐車場の賃貸で、年間数百万円の収入をあげながら、機械式駐車場のメンテナス、修理費、修繕の積み立てがまったくなされていないマンション管理組合が存在します。

　驚きました。

　マンション管理会社は、その委託業務に基づき、理事会、区分所有者らに対して、健全な財務状態を構築するための助言義務・情報提供義務が法律上、ありるといえます。

　機械式駐車場に関する修繕積立計画がなされていないという時点で、実損が生じた時点で、管理会社に対して、債務不履行責任を問えることがありるかと思います。

　

　賃料をもらって貸し出す以上、その管理、使用に支障をきたさないようにするということは、貸主、つまりマンション管理組合そのものの責任です。

　この「賃貸人としての法的責任」の自覚のなさが、財務の不健全さに気づかない一因ではないかと思います。

４

　マンションの総会の際、その１年の財務状況が報告されます。

　マンションの機械式駐車の賃料収入が、区分して会計処理されているのか、ありるいは一般会計とごちゃまぜにされながら、修繕積立金、計画すらまったくなされていないのか。

　そのあたりをしっかりチェックしてください。

　機械式駐車場の収入のほとんどが、管理会社への管理委託料の支払い等にまわされ、まったく積立ができていないマンションの場合、機械式マンションの故障が生じた時、予想外の賠償金の責任を賃借人に対し、賃貸人として負担することになるリスクが生じます。

　例えば。
　ある朝、駐車場の賃借人が、車を出そうとして、メンテナンス不良のために機械が故障して、車をだせなかったとき。その故障に対して、すぐに修理対応できなかったとき。そのために、なにか大きな商談がご破算となったというような、拡大損害が生じたというとき。

　マンション管理組合は、言い訳はできません。

　そのようなとき。管理会社に対する賠償を検討するしかないでしょう。

　

　マンション管理組合の機械式駐車場。一部では、

　「機械式駐車場は、時限爆弾」

　と言われる所以でしょう。

　メンテナンス不良のために、人身事故が生じた場合には、もう目も当てられません。

（おわり）

＊

　保険をかければいいってもんでもないですよ。その保険料は誰が負担するの？

　まずは、まっとうに修繕積立金を賃料収入から行うべきでしょう！ねっ！

　９月アメリカで開催された、California Bar Associationの大会で、保険会社が配っていたというダック。神川弁護士所有。

　ヘルメット、つまり、予防が大事！　

　それは、ことがおこってから保険に入るというようことではなく、自らまずヘルヘットをかぶる、機械式駐車場で言えば、必要な修繕費用を積み立て、費用をかけてメンテナンスする、ということです。人身事故は最悪です。金を払えば済む問題じゃないので。

　

マンション管理会社の働きぶりを専門家集団が、「監査」します！

＊名古屋の久屋大通りのタワーです。

１

　マンション建物に詳しい一級建築士と分譲マンション等に暮らす弁護士とで、マンション管理組合・理事会からの相談も受け付けています！

　管理会社から、こういう工事が必要で、管理会社かつれて来た工事業者の見積はこういうものだけど、問題はありませんか？

　そのような相談も対応可能です。

　一級建築士と弁護士が組む、NPO建築問題研究会なら。

　http://www.npo-asj.com/

２

　本日は、所属する団体、NPO建築問題研究会のひと月に一度の相談会の日でした。

　相談対応が終わった後、一級建築士の先生や他の弁護士さん達と情報共有や、最近の世の中の動向等について雑談をしたりします。

　この雑談が非常に勉強になります。自分にはない他の専門家の知識と経験。

　今日は、分譲マンションの大規模修繕の話しで盛り上がりました。

　例えば。戸数５０数個の小規模マンションで、消防法の特例適用となる特殊なインターフォンとはいえ、最新式のものとはいえ、費用総額約１０００万円がいかにぼったくりの金額であるかなど、改めて確認できました。

　また。理事のなり手がいなくて、持ち回りの理事で理事会が構成されるがほとんどですが、理事の方々がいい人すぎると、下手をすると、マンション管理会社のフロント担当の意のままに動かされる、いい人すぎて、不信感を表明するようなこととなる鋭い質問ができず、イエスだけで終わってしまう問題などなど。

　情報力・交渉力の格差と、分譲マンション特有の管理費・修繕積立金への無関心になりがちな構造とあいまった構造的な問題が含まれていると思います。

３

　マンション管理士といった資格もできましたが、何をどこまでしてくれるのか不透明なままです。マンション管理士試験、択一式試験で一日で６０問ほどを解くだけの試験です。

　一級建築士の建築・建材・工法・工事費用の実際に関する知識経験に優るはずがありつせん。

　また。弁護士の各種法律の勘所の知識，裁判実務、法律構成力、交渉力に優るはずがありません。

　

　本日の雑談の成果。

　一級建築士と弁護士が組む、我が団体、NPO建築問題研究会で、マンション管理に関する問題の相談も受ける事ができるのではないか。

　というか、適任なのではないか！ということでした。

　この団体は、いやらしい言い方をすると、本業の仕事集めのための団体ではありません。極力、ご本人で対応されることを旨としています。なんでもかんでも、我々に依頼されたらどうですか？とギラギラした団体ではありません。私が言うのもなんですが。

　

　このような、住人・消費者の側にたった「心ある」専門家集団が、区分所有者・理事などから、この大規模修繕が、費用・効果・時機・工法などに照らして、適切なのかどうか、専門家の観点からアドバイスし、さらには、管理会社との交渉の仕方もアドバイスします。理事でない場合は、まず過去の理事会の議事録、総会議事録の閲覧をすること、どのように交渉材料を集めるのかなどなどからアドバイスできます。

　

　例えば、この工事が通常以上に高額なのはなぜなのか。管理会社にバックマージンがありうることは知っている人はよく知っているシステムです。また。工事業者を選ぶのでも、管理会社がつれて来た数社の場合、よく行われているのはどういうことなのかといった突っ込んだ、業界の「ありうること」を説明できます。

　その上で、誰と、何を獲得目標として、どのように戦うのかをアドバイスできます。

　そして、理事会、あるいは区分所有者として、当面の対策と今後の対策としてとれる方策を示せます。

　

　例えば。バックマージンを２割のせられて大規模修繕、取替工事等を管理組合として契約させられることとなった場合。

　必要以上に高額なことは、専門家の力を借りられれば簡単に立証できます。

　その分が管理組合の損害です。

　誰が責任を負担すべきか。

　その不必要に高額な分を受け取った人です。

　消費者被害として、損害賠書請求します。

　管理会社はいうでしょう。「総会で決められたことだ」、と。

　

　しかし。管理会社としての専門家としての適切な情報提供がなされないままの意思決定です。

　適切な情報が、適切な時機に提供されていたら、その総会でその議案は可決されなかった、といえるなら。

　大阪弁護士会で消費者保護委員会で弁護団活動もしたことのある弁護士としては非常に闘士燃える訴訟になります。

　

　世の中の某業界のパックマージン制度を根絶できるかもしれません。

　これがいけるとなったら、サラ金の過払訴訟ではありませんが、他の弁護士たちも、マンション管理組合に攻勢をかけ、「払いすぎた工事費、取り戻しませんか？」といったDMが送られることでしょう。誰から取りもどするか。

　

　マンション管理業界の世界。

　まだ取り残された、世の中の大きな「アービトラージ」（裁定取引）の一つかもしれません。　

　

　バックマージン乗せた契約を管理組合にさせないでね！

　もう許さない。

４

　こうした視点、立ち位置からの活動をなんというか。

　「監査」が適当だろうという話しになりました。

　あなたのマンション、管理会社はちゃんと、機械式駐車場の修繕積立計画等をしてくれていますか？

　マンション管理会社の働きぶりを、専門家が「監査」します。

＊NPO建築問題研究会　次回　相談日は、１２月８日（土）です！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（おわり）

　

＊　実際のところ、よっぽど自分でマンション管理会社を作り、砂漠の嵐作戦のように怒濤の勢いで業界に殴り込みをかけようかとも考えたのですが、業務上、やはり工事業者さん等とつきあわざるを得なくて、そういうのが大変だよ、と建築士の先生に言われました(^_^;)

　ミイラ取りがミイラになってはいけないので、ちょっと引いた立場で、引いた立場だからこそよく見える立ち位置にいたいと思います。

＊秋葉原のドンキホーテです。８階にAKB劇場。観客、初演７名が、今や。この動きも大きな動きにします。やり抜きますよ！