遂に顕在化！「マンション向け電力ビジネスでトラブル頻出 停電リスク隠し「訴訟辞さない」と導入迫る」との報道

１

　タイトルのような報道がされていました。

http://news.livedoor.com/article/detail/9323026/

　

　いわゆる、マンションの電気の高圧一括受電です。

２

　我がマンションにも、マンション管理会社のフロントマンが、営業マンを連れてきていました。

　しかも。何社かでのコンペンションまでしました。

　しかも。総会の議題にもなりました。

　そして。否決されました。

３

　今からもう５年前。２００９年に、このようなことを書いています。
http://songjing55.cocolog-nifty.com/20022010/2009/02/post-9404.html

　もめているマンションの住人の方。

　参考にしてください。

　

　このブログ記事のおかげで、問題点を抽出できて、対策を講じられたとお礼のメールをいただいたこもあります。

　消費者であるマンション住人も、勉強しないと。

　特に、理事の人々。

　管理会社のフロントマンの言葉は、「第三者的な立場にある専門家の意見」ではありません。業者からのキックバックのある、利害相反者です。そのマンション管理会社の会計に、「斡旋手数料」といった収入科目があれば、それはキックバックです。

　その言葉を鵜呑みにするだけでは、理事者としての責任を果たしたことにはなりません。

　気をつけてください。

　ちなみに。ニュースで触れられている参議院でき「質問趣意書」はこれです。
　http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/syuh/s186143.htm

　諦めの悪い業者って、だいたいドツボにはまっていっている気がします。正攻法で営業をすればよいものを。
　リスクを隠したり、正常な値段にキックバック分を上乗せした異常に高額な契約をさせたりしたら、それが判明したとき、それなりの責任を負ってもらうことになります。
　あとは野となれ山となれといった契約の代償は重いという世の中でないと。

４
　業者から提示された契約内容について、個別の問題点等、電子メールやSkypeのある今の世の中、全国対応で相談に応じます（業務としてなので有料となりますが。）。
　上記ブログでリンクした、チェック要素の全体像を示したマインドマップででも、管理組合で十分対応可能だとは思いますが、気になるようでしたらご相談ください。
　我ながら先見の明があったとしたり顔です。
　大阪弁護士会の消費者保護委員会活動歴による勘所が生きているのを実感。
　いろいろな悪徳業者による消費者被害のパターンをみてきていますから。 （おわり）　

マンション管理組合を悪徳業者から守りたい、水先案内人として。
敵の業者はトロイの木馬のように入り込んでいることもあるよ！

機械式駐車場の修繕積立金はきちんと積立られていますか？

１

　分譲マンションで、区分所有者が毎月支払っているのは、「管理費」と「修繕積立金」だと思います。

２　

　この点，まず、月々支払われている「管理費」で、管理組合が委託契約しているマンション管理会社への毎月の「管理委託費」が賄われているかいなかをチェックしてください。

　例えば、マンション全体５０戸として、「管理費」としてい５０万円、「修繕積立金」といして５０万円集められている。

　しかし！マンション管理会社への支払いは、月々９０万円。

　一体、集めれた５０万円との差額、４０万円はどこから賄われているのか？

３

　「修繕積立金」から賄われていたら、詐欺です。さすがにそれはない。では、どこから？

　月々、管理組合に支払われるお金は、「管理費」、「修繕積立金」の他に通常、もう一つあります。

　そうです。「駐車場代」です。

　「駐車場代」として、月４０万円の収入が管理組合にあって、この「駐車場代」か、本来の「管理費」とともにマンション管理会社への管理委託料として毎月９０万円が支払われているというのがほとんどでしょう。

４

　これは，マンション会計として、果たして適切な姿でしょうか？

　駐車場について、維持費のかからない平地の青空駐車場であれば、駐車場代によって、マンションの各住人の、高い管理委託料の負担を軽減するという意味では、それをわかってやっているのなら問題は少ないでしょう。

　しかし、それでも、その駐車場代をマンション管理会社のものとなるようにはせずに、大規模修繕のための「修繕積立金」のたしにする方法もありうるわけです。

　何よりも。

　駐車場が、維持費のかかるものであった場合！

　何よりも。

　メンテナンス、経年劣化等による修繕のために相当な費用を要する機械式駐車場であった場合！

　機械式駐車場の修繕積立のために、「駐車場」代は積立されるべきものといえます。

　この積立がなされていなかった場合、減価償却１５年ほどといわれている機械式駐車場において、ピット交換に一台あたり１００万円超は要するとされている機械式駐車場において、マンション管理組合の会計・財務が破綻するのは目に見えています。

５

　どうすべきか。

　奨められているのは、別途「駐車場会計」を設けることです。

　

　中古として自身のマンションを売ろうとしたとき、賢い買主は、マンション管理組合の財務、会計をチェックしています。

　そこで、そのそれまでの住人らの賢さ、その反比例となるマンション管理会社の質を見極めます。

　高く売れるか、安くなるか。自身のそれまでのマンション管理への取り組みしだいです。

６

　住宅支援管理機構では、次のような、修繕積立金の現況について、指針を示しています。

　http://www.jhf.go.jp/files/100165837.pdf

　

　「機械式駐車場がある場合の加算額」

　ご自身のマンションの会計はどのようになっていますか？

　機械式駐車場はありますか？

　あった場合、その「駐車場」代は、どこに流れていますか？

　その総額のほとんどが毎月、管理会社の管理委託料に充当されていて、さらには、機械式駐車場の修繕積立がなされていないようなら、管理会社の専門家としてのアドバイスにつき、実損が生じたら責任を問うてみてもいいかもしれません。

　それで是正されるかどうか。

（おわり）

＊大阪は、天五のたこ焼きや、「うまいや」。管理会社の食物にされるマンションというのは、選挙と同じで、住人の意識のレベルが出てしまうというのが実態なんでしょうね。ただ、自身の財産に関わるので、自分で守っていかないと、他の人は誰も助けてはくれないですよ。

　

「分譲マンション」について考えてきたこと

＊責任感をもって、仕事しないとね。まずは勉強、そして発言。

１
　分譲マンションについて、過去、考えてきたこと。
　http://songjing55.cocolog-nifty.com/20022010/cat23591243/index.html

２
　平成２２年７月、国税不服審判所の国税審判官に任官する前のブログから、分譲マンションについて考えたことを綴ったものです。
　読み返してみても、考えはほとんど変わりません。
　
　管理組合は、つまりは分譲マンションの所有者、住人は、管理組合として大きなお金を扱いながらも、「分譲マンション管理」についての情報・経験に乏しく、最悪な管理会社、フロントマンから、適当に騙されて，お金をむしりとられやすい「カモ」となりやすい「消費者」です。
　
　まずは、輪番とはいえ、役員になった以上は、それなりのレベルの責任感をもって、勉強して、理事者らが立ち向かう必要があります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（おわり）
＊確か、ロサンゼルスの裁判所の建物。2012年、ロサンゼルスを旅したとき、裁判傍聴に行きました。
　アメリカの社会のように、戦っていかないと舐められるよ。で、結局、肝心なときにお金がたりなくなる、借金マンションになるかも。
　その時は。絶対に。訴えるのよ。誰を？

「管理組合の役員の義務」〜マンション管理の「経営感覚」

１　
　平成２６年１１月１７日の日経朝刊の、とあるマンション管理会社の広告。
　書いてある内容はいい内容ですした。

　「管理組合の役員の義務」意識していますか？

２
　そうです。
　輪番で回ってきたからといって、マンション管理会社のフロントマンが伝える情報を鵜呑みにしているだけでは、マンション管理組合、住人ら全員の財産を危機にさらします。
　伝えられた情報が、「事実」なのか、あるいはフロントマンの悪意ある「誤導」なのかを判断する力が求められます。
　間違ったとしても、軌道修正をする懸命さ。
　無償での仕事であっても、法的な「義務」が生じてきます。
　フロントマンの話を鵜呑みにせず、自ら勉強し、チェックする「義務」が生じています。

３　
　それはまるで、会社の経営者と同じ舵取りが求められるものです。
　区分所有者は、大勢の株主です。株主全員での会社経営はできません。そこで、取締役らに舵取りを委ねるのです。
　
　合人社の広告、いいことを言っています。合人社を持ち上げるつもりはさらさらありませんが。
　「分譲マンションの運営で大切な事は 『組合の公益を重視した経営感覚』です。」
　そうです。
　経営感覚。
　輪番でなったにすぎないから。無償のボランティアだから。
　それでは、本当にマンションの財政を危険にさらし、損害を負わせたとき、弁解にはなりません。
　無知は罪となります。
　勉強が必要です。

　そして。本来、情報・経験が豊富とは言えない理事らをそういった面でサポートするのがマンション管理会社のフロントマンの法的役割です。
　これが果たされていない、むしろ誤導しているといった場合、マンション管理組合に損害が生じた場合、法的責任が問われるでしょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（おわり）
＊マンション管理会社のフロントマンの仕事ぶり、住人が監視しています。

　

機械式駐車場とマンション管理組合との危険な関係

＊この機械式駐車場が、途中で動かなくなり、すぐに修理がなされず、その間、子どもが転落し負傷を負ったといった事故があったときのマンション管理組合の責任はいかに、といったことを想像すると、リスク管理がまったくなされていないという状態に眩暈がします。管理組合会計から賠償負担としたとても、あるいは保険が利いたとても、適切な助言をしなかった管理会社の法的責任はいかに？！

１

　マンション管理組合が賃貸人となって、区分所有者に対して、駐車場を貸していることがよくあります。分譲マンション建設の際には、一定の台数の駐車場の確保が義務付けられていてることによります。

　この「駐車場」と管理組合との関係について、法律をよく知らない人などは、大きな勘違いをしていることが多いのではないかと思われます。

　つまり。

　「使わせてあげているのだから、その管理は借りて使っている人が自分でしなさいよ。」

　というものです。

２

　大きな間違いです。

　使っている人が、タダで、無償で借りて、マンションの敷地、特に、機械式などはその設備を使わせてもらっているのならば、その通りです。

　しかし、もちろん無償ではありません。

　借りている区分所有者は、一定額の、近隣の駐車場賃料に比例した金額を「賃料」として毎月、支払っています。

　誰に対して支払っているのか？

　もちろん、「マンション管理組合」に対してです。

　つまり、貸主であるマンション管理組合は、賃借人に対し、法律上、賃貸人としての責任が生じるのです。

　賃貸人としての責任とは何か？

　民法６０１条　賃貸物の使用及び収益を賃借人にさせること

　です。

　賃借人が賃借物の使用をできなくなったら、それは賃貸人の責任となり、債務不履行責任を問われます。賠償金請求をされます。

３

　マンション管理組合と駐車場、特に機械式駐車場でみた場合。

　

　最悪なのは、マンション管理組合において、毎月、相当額の機械式駐車場からの賃料収入がありながら、当該、収入において、機械式駐車場を使用させる債務を履行するための費用、つまり管理補修費用の積み立て等がなされていない場合です。

　青空駐車場であれば、それほど駐車場のための管理費は要しません。

　

　しかし。機械式駐車場は場合は？！

　機械ですので、それなりのメンテナンスが必要ですし、耐用年数があります。

　一般に言われていのは、耐用年数１５年です。

　そして、パレットの取り替えとなると、一台あたり１００万円ほどを要するとされています。

　

　このような機械式駐車場の賃貸で、年間数百万円の収入をあげながら、機械式駐車場のメンテナス、修理費、修繕の積み立てがまったくなされていないマンション管理組合が存在します。

　驚きました。

　マンション管理会社は、その委託業務に基づき、理事会、区分所有者らに対して、健全な財務状態を構築するための助言義務・情報提供義務が法律上、ありるといえます。

　機械式駐車場に関する修繕積立計画がなされていないという時点で、実損が生じた時点で、管理会社に対して、債務不履行責任を問えることがありるかと思います。

　

　賃料をもらって貸し出す以上、その管理、使用に支障をきたさないようにするということは、貸主、つまりマンション管理組合そのものの責任です。

　この「賃貸人としての法的責任」の自覚のなさが、財務の不健全さに気づかない一因ではないかと思います。

４

　マンションの総会の際、その１年の財務状況が報告されます。

　マンションの機械式駐車の賃料収入が、区分して会計処理されているのか、ありるいは一般会計とごちゃまぜにされながら、修繕積立金、計画すらまったくなされていないのか。

　そのあたりをしっかりチェックしてください。

　機械式駐車場の収入のほとんどが、管理会社への管理委託料の支払い等にまわされ、まったく積立ができていないマンションの場合、機械式マンションの故障が生じた時、予想外の賠償金の責任を賃借人に対し、賃貸人として負担することになるリスクが生じます。

　例えば。
　ある朝、駐車場の賃借人が、車を出そうとして、メンテナンス不良のために機械が故障して、車をだせなかったとき。その故障に対して、すぐに修理対応できなかったとき。そのために、なにか大きな商談がご破算となったというような、拡大損害が生じたというとき。

　マンション管理組合は、言い訳はできません。

　そのようなとき。管理会社に対する賠償を検討するしかないでしょう。

　

　マンション管理組合の機械式駐車場。一部では、

　「機械式駐車場は、時限爆弾」

　と言われる所以でしょう。

　メンテナンス不良のために、人身事故が生じた場合には、もう目も当てられません。

（おわり）

＊

　保険をかければいいってもんでもないですよ。その保険料は誰が負担するの？

　まずは、まっとうに修繕積立金を賃料収入から行うべきでしょう！ねっ！

　９月アメリカで開催された、California Bar Associationの大会で、保険会社が配っていたというダック。神川弁護士所有。

　ヘルメット、つまり、予防が大事！　

　それは、ことがおこってから保険に入るというようことではなく、自らまずヘルヘットをかぶる、機械式駐車場で言えば、必要な修繕費用を積み立て、費用をかけてメンテナンスする、ということです。人身事故は最悪です。金を払えば済む問題じゃないので。

　

マンション管理会社の働きぶりを専門家集団が、「監査」します！

＊名古屋の久屋大通りのタワーです。

１

　マンション建物に詳しい一級建築士と分譲マンション等に暮らす弁護士とで、マンション管理組合・理事会からの相談も受け付けています！

　管理会社から、こういう工事が必要で、管理会社かつれて来た工事業者の見積はこういうものだけど、問題はありませんか？

　そのような相談も対応可能です。

　一級建築士と弁護士が組む、NPO建築問題研究会なら。

　http://www.npo-asj.com/

２

　本日は、所属する団体、NPO建築問題研究会のひと月に一度の相談会の日でした。

　相談対応が終わった後、一級建築士の先生や他の弁護士さん達と情報共有や、最近の世の中の動向等について雑談をしたりします。

　この雑談が非常に勉強になります。自分にはない他の専門家の知識と経験。

　今日は、分譲マンションの大規模修繕の話しで盛り上がりました。

　例えば。戸数５０数個の小規模マンションで、消防法の特例適用となる特殊なインターフォンとはいえ、最新式のものとはいえ、費用総額約１０００万円がいかにぼったくりの金額であるかなど、改めて確認できました。

　また。理事のなり手がいなくて、持ち回りの理事で理事会が構成されるがほとんどですが、理事の方々がいい人すぎると、下手をすると、マンション管理会社のフロント担当の意のままに動かされる、いい人すぎて、不信感を表明するようなこととなる鋭い質問ができず、イエスだけで終わってしまう問題などなど。

　情報力・交渉力の格差と、分譲マンション特有の管理費・修繕積立金への無関心になりがちな構造とあいまった構造的な問題が含まれていると思います。

３

　マンション管理士といった資格もできましたが、何をどこまでしてくれるのか不透明なままです。マンション管理士試験、択一式試験で一日で６０問ほどを解くだけの試験です。

　一級建築士の建築・建材・工法・工事費用の実際に関する知識経験に優るはずがありつせん。

　また。弁護士の各種法律の勘所の知識，裁判実務、法律構成力、交渉力に優るはずがありません。

　

　本日の雑談の成果。

　一級建築士と弁護士が組む、我が団体、NPO建築問題研究会で、マンション管理に関する問題の相談も受ける事ができるのではないか。

　というか、適任なのではないか！ということでした。

　この団体は、いやらしい言い方をすると、本業の仕事集めのための団体ではありません。極力、ご本人で対応されることを旨としています。なんでもかんでも、我々に依頼されたらどうですか？とギラギラした団体ではありません。私が言うのもなんですが。

　

　このような、住人・消費者の側にたった「心ある」専門家集団が、区分所有者・理事などから、この大規模修繕が、費用・効果・時機・工法などに照らして、適切なのかどうか、専門家の観点からアドバイスし、さらには、管理会社との交渉の仕方もアドバイスします。理事でない場合は、まず過去の理事会の議事録、総会議事録の閲覧をすること、どのように交渉材料を集めるのかなどなどからアドバイスできます。

　

　例えば、この工事が通常以上に高額なのはなぜなのか。管理会社にバックマージンがありうることは知っている人はよく知っているシステムです。また。工事業者を選ぶのでも、管理会社がつれて来た数社の場合、よく行われているのはどういうことなのかといった突っ込んだ、業界の「ありうること」を説明できます。

　その上で、誰と、何を獲得目標として、どのように戦うのかをアドバイスできます。

　そして、理事会、あるいは区分所有者として、当面の対策と今後の対策としてとれる方策を示せます。

　

　例えば。バックマージンを２割のせられて大規模修繕、取替工事等を管理組合として契約させられることとなった場合。

　必要以上に高額なことは、専門家の力を借りられれば簡単に立証できます。

　その分が管理組合の損害です。

　誰が責任を負担すべきか。

　その不必要に高額な分を受け取った人です。

　消費者被害として、損害賠書請求します。

　管理会社はいうでしょう。「総会で決められたことだ」、と。

　

　しかし。管理会社としての専門家としての適切な情報提供がなされないままの意思決定です。

　適切な情報が、適切な時機に提供されていたら、その総会でその議案は可決されなかった、といえるなら。

　大阪弁護士会で消費者保護委員会で弁護団活動もしたことのある弁護士としては非常に闘士燃える訴訟になります。

　

　世の中の某業界のパックマージン制度を根絶できるかもしれません。

　これがいけるとなったら、サラ金の過払訴訟ではありませんが、他の弁護士たちも、マンション管理組合に攻勢をかけ、「払いすぎた工事費、取り戻しませんか？」といったDMが送られることでしょう。誰から取りもどするか。

　

　マンション管理業界の世界。

　まだ取り残された、世の中の大きな「アービトラージ」（裁定取引）の一つかもしれません。　

　

　バックマージン乗せた契約を管理組合にさせないでね！

　もう許さない。

４

　こうした視点、立ち位置からの活動をなんというか。

　「監査」が適当だろうという話しになりました。

　あなたのマンション、管理会社はちゃんと、機械式駐車場の修繕積立計画等をしてくれていますか？

　マンション管理会社の働きぶりを、専門家が「監査」します。

＊NPO建築問題研究会　次回　相談日は、１２月８日（土）です！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（おわり）

　

＊　実際のところ、よっぽど自分でマンション管理会社を作り、砂漠の嵐作戦のように怒濤の勢いで業界に殴り込みをかけようかとも考えたのですが、業務上、やはり工事業者さん等とつきあわざるを得なくて、そういうのが大変だよ、と建築士の先生に言われました(^_^;)

　ミイラ取りがミイラになってはいけないので、ちょっと引いた立場で、引いた立場だからこそよく見える立ち位置にいたいと思います。

＊秋葉原のドンキホーテです。８階にAKB劇場。観客、初演７名が、今や。この動きも大きな動きにします。やり抜きますよ！

マンション管理新聞、定期購読の申し込みをしました

１　
　マンション管理に課する業界紙に、「マンション管理新聞」というものがあります。
　以前、なんだったかの勉強会で、この新聞の記者さんと知り合い、その存在を知りました。
　http://www.mansionkanri-shimbun.co.jp/top.html

２　
　ふふふふふふ。
　定期購読の申し込みをしました。
　さらに、常に、マンション管理の最新情報を仕入れ、マンション管理について、住民の立場に立った、
　防衛策・反撃策・撃退策のスキームを提案していきたいと思います。

　ふふふふふふふ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（おわり）

お金関係は「コピー」でなく「原本」の確認が必須！

１　
　平成２６年１０月２９日の産経ニュースです。
　　http://www.sankei.com/affairs/news/141029/afr1410290017-n1.html
　東京のマンション管理会社の社長６６歳が、管理委託を受けていたマンション５棟のうち３棟のマンションの管理組合の修繕積立金を横領、被害総額２億円強になる見通しとの事件報道です。

２　
　管理会社として無登録だったようで、最初、なぜマンション管理組合はこんな管理会社に管理委託を頼んだろうと思ったのですが、記事からすると、登録制度が出来る前の平成７年からずっとそのまま、惰性？で管理委託していたようです。
　事件発覚のきっかけは、修繕積立金の口座の残高確認表の偽造を一組合員、住人が見つけたというもの。３５００万円ある口座に１００円しかなかったというものです。
　
　この人が、偽造を見つけてくれなかったら、このマンションは、修繕積立金として、この社長の生活費を組合員皆で払い続け、マンションに必要な数百万円単位の大規模修繕をしようというときに、金がない！工事ができない！マンション、建物ズタボロ！という状態になっていたのでしょう。
　
３
　先日も、大阪の大手のマンション管理会社ての、マンション管理組合の横領事件が報道されていました。

日経新聞
http://www.nikkei.com/article/DGXLASHC07H0D_X01C14A0AC8000/

４
　管理組合の自衛策は、各組合員の責任というよりは、その時々の理事会役員の責任、毎月の理事会の際のチェックにかかっていると思います。
　１　毎月の会計報告を必ず理事会のときに受ける、
　２　その際には、修繕積立金等の資金を置いている口座の通帳の「コピー」ではなく、
　　　「原本」を確認する、
　３　当たり前ですが、キャッシュカードは作らない、
　　　銀行届け出印は理事長が保管、しかも理事長が一人では押印できないシステム
　　　（使用届けを提出として、そこで他の理事の承認印を受けるなど）
　が必須です。

５　
　管理組合の理事会での報告の際、管理会社から通帳の原本を提示されず、コピーの提示だけを受けている管理組合は、至急、やり方を変えて、毎回、原本確認をするシステムにすべきでしょう。

　いつまで経っても、未だに、まさか！が起こるのがマンション管理の世界です。
　発覚したときには、１０００万円単位で抜かれています。
　被害回復は、会社ぐるみだったらまず困難でしょう。
（おわり）

戦うマンション管理組合、住人のための応援ブログを始める事にしました。

1999年に大阪で弁護士登録しており、弁護士２、３年目から、たまたま、分譲マンションに関する訴訟事件等を多く担当させていただいていました。

その中で、意識の高い理事、住人、管理会社の社長、フロント担当者と話しをする中で、日本の今の分譲マンションには数々の問題があることが実感として分かってきました。

そして自身も、平成15年に大阪市内で分譲マンションを購入し、住人となってみて。

マンション管理会社の実態、レベルや、区分所有者・理事者らが抱える問題がさらに多くあることが分かりました。

この3年ほど、国税庁下の組織の国税審判官として働く関係で名古屋へと転居し、マンション問題から離れていましたが、大阪に戻ってきてみて、自分のマンションに限らず、分譲マンションが多い大阪ならではなのか、分譲マンションを取り巻く問題が大きく、多くなっていることがはっきりと分かりました。

業者の食い物にされるマンション。
一旦標的となると、なされるがままです。
防衛、反撃、撃退が大事です。

そのような状況でも、戦おう、適正なマンション管理を取り戻そうと戦っている、戦おうとしているマンション管理組合、住人はきっと、この空の下、数多くいるだろうとの望みを持っています。

そのような人々を、一マンション住人として、何よりも専門家である弁護士として、もっと応援していかないといけないのではないかと切に思うことがありました。

出し惜しみ等することなく、ここに綴っていこうと思います。
私自身、工事に関することとなると、そのような専門知識はなく、工事価格、工事方法等の適正については、知人等の専門家に尋ね、教わっています。

このブログが、そのような役割を果たせればいいなと願っています。